Il settore immobiliare può essere la strada migliore, più sicura e veloce verso la libertà finanziaria rispetto ad altri metodi utilizzati per creare ricchezza. In particolare, le proprietà in affitto permettono di prendere in prestito denaro dalle banche o da altri prestatori per aumentare il potenziale rendimento: questo meccanismo è noto come leva finanziaria. In altre parole, non è necessario avere a disposizione il 100% del prezzo di acquisto di una proprietà per poterla acquistare. L’investitore deve fornire un piccolo acconto, un prestatore fornisce il saldo residuo del prezzo di acquisto della proprietà e l'investitore paga al prestatore una piccola somma ogni mese fino a quando il prestito non viene estinto, grazie al canone di affitto pagato dagli inquilini. Inoltre, il bello degli immobili in affitto è che la domanda non finirà mai, nonostante le fluttuazioni del mercato. Le persone hanno sempre bisogno di un posto dove vivere, soprattutto in una cultura che valorizza sempre di più la mobilità. Per questo la domanda di immobili in affitto non potrà che crescere nel tempo. Le principali fonti di generazione di ricchezza delle proprietà in affitto sono:
- L’apprezzamento, ovvero un aumento straordinario del valore di un bene: una casa del valore di 100.000 $ nel 1990 potrebbe valere 500.000 $ oggi grazie all'apprezzamento. Ci sono due tipi di apprezzamento: naturale e forzato. L'apprezzamento naturale è la tendenza dei prezzi ad aumentare nel tempo a causa di diversi fattori tra cui l'inflazione e la scarsità. L'apprezzamento forzato deriva dal miglioramento di una proprietà in modo che il suo valore diventi maggiore, ad esempio trasformando una casa con due camere da letto in una casa con tre camere da letto oppure l'aggiunta di un secondo bagno. Non si può negare il ruolo dell'apprezzamento nella vita degli investitori, ma non si può nemmeno negare il rischio connesso all'affidarsi all'apprezzamento per realizzare un profitto. Per questo l'apprezzamento dovrebbe essere considerato come una ciliegina sulla torta, un bonus ma non la base di quell'investimento. Tratta l'apprezzamento per quello che è: una possibile ricompensa per un investimento fatto bene.
- Il flusso di cassa, che nel settore degli affitti immobiliari corrisponde al reddito rimasto dopo aver pagato le spese che interessano la proprietà, come mutui, tasse, assicurazioni, affitto vacante, riparazioni, spese in conto capitale e utenze. Per prevedere il tuo flusso di cassa devi comprendere le entrate e le spese, ed è qui che la maggior parte delle persone si confonde. Sebbene sia impossibile prevedere il flusso di cassa di un investimento con una certezza del 100%, puoi ottenere una stima abbastanza vicina osservando sia i dati storici che i dati medi del settore. Il flusso di cassa è forse il generatore di ricchezza più importante per gli investitori di proprietà in affitto. L'apprezzamento è positivo, ma la maggior parte degli investitori è alla ricerca di un ritorno sull'investimento solido e stabile, che si ottiene attraverso un flusso di cassa costante. Acquista proprietà da affittare che offrano flusso di cassa fin da subito, o dal prima possibile.
- Estinzione del prestito: puoi automatizzare parte della tua creazione di ricchezza semplicemente ottenendo un prestito sulla tua proprietà da affittare e utilizzando il reddito dei tuoi inquilini per pagare quel prestito ogni mese. Abbiamo detto che il flusso di cassa di una proprietà è il suo reddito totale meno le sue spese totali. Una di queste spese è la rata del mutuo. Puoi creare ricchezza semplicemente utilizzando il reddito da locazione dei tuoi inquilini per pagare il mutuo della tua proprietà. Ovviamente, questo particolare generatore di ricchezza non si applica se paghi tutto in contanti per l’acquisto, perché in tal caso non c'è alcun prestito da estinguere nel tempo. Tuttavia, senza un prestito, puoi trattenere una percentuale più alta del reddito da locazione della proprietà, quindi il flusso di cassa sarebbe probabilmente maggiore.
- Il risparmio fiscale: in alcuni Paesi, in particolare gli Stati Uniti, il governo premia e incoraggia gli investitori immobiliari attraverso un trattamento fiscale favorevole. Questo approccio è legato al fatto che la popolazione è sempre più orientata all'affitto e gli investitori immobiliari garantiscono stabilità all'economia. Naturalmente, questo per un investitore non significa acquistare qualsiasi proprietà solo per i vantaggi fiscali. I benefici fiscali non faranno mai di un cattivo affare un buon affare, ma possono rendere un buon affare ancora più appetibile.
Costruire ricchezza grazie alle proprietà in affitto non è qualcosa che accade dall’oggi al domani, ma richiede azioni coerenti nel lungo periodo. Per avere un successo duraturo nel mercato degli immobili in affitto dovrai assicurarti di definire il piano giusto per raggiungere la libertà finanziaria attraverso le proprietà in affitto. Qual è l'obiettivo finale? Dove sei diretto? Che tipo di strategia vuoi usare? Cosa non farai? (Ad esempio: non acquisterò condomini, immobili commerciali, etc.) Che tipo di proprietà vuoi acquistare? Con quale frequenza acquisterai proprietà? Come finanzierai tutto? L'obiettivo di un piano è farti pensare, apprendere ed elaborare strategie. Dovrai anche utilizzare le metriche giuste. Le proprietà in affitto sono diverse dalla maggior parte delle altre classi di attività perché devono essere continuamente mantenute e gestite. Per quanto riguarda gli immobili, una metrica è il rendimento della tua proprietà. Com'era il flusso di cassa del mese scorso? Che tipo di aumento hai visto nelle spese nei dodici mesi precedenti? Come ha agito l’apprezzamento sulla tua proprietà negli ultimi dieci anni? Tieni presente anche che in ogni investimento ci sono dei rischi. Se vuoi evitare di perdere tutto il duro lavoro che stai facendo, comprendi che il rischio è uno strumento potente ma pericoloso, quindi procedi con cautela, non smettere mai di imparare e tieni sempre ben presenti i numeri per qualsiasi proprietà che acquisti. Quanti soldi dovresti avere per iniziare? La risposta semplice è: denaro sufficiente per coprire il tuo acconto e le tue riserve. Quando possiedi una proprietà in affitto e utilizzi tutti i profitti di quell'investimento per vivere, danneggi gravemente la tua capacità di creare ricchezza attraverso l'interesse composto. Reinvestendo il tuo flusso di cassa nella tua attività sarai invece in grado di guadagnare interessi aggiuntivi sull'interesse precedente.
