Pensa a qualsiasi altro investimento. Le azioni possono perdere valore se l'azienda fallisce, l'oro può essere rubato, un'auto si consuma, persino gli edifici si deteriorano e vanno ristrutturati. Il terreno, invece, ha tre caratteristiche che non si trovano in nessun altro asset: non lo si può produrre, non lo si può spostare, non si consuma. È proprio per questo che la maggior parte dei prestiti bancari nel mondo viene concessa a chi mette in garanzia un terreno o una casa.
Vediamo più nel dettaglio queste sue caratteristiche. La prima è la scarsità assoluta. Nessuno può produrre più terreno. Se aumenta la domanda di smartphone, le fabbriche ne sfornano milioni. Se serve più grano, si coltivano nuovi campi. Ma la superficie del pianeta è quella che è. Certo, è vero che l'Olanda ha guadagnato qualche chilometro quadrato di terra strappandola al mare, però sono eccezioni minime. Per il resto del mondo, la quantità di terreno disponibile è fissa. Quando la popolazione cresce o quando un'area diventa economicamente attraente, i prezzi salgono senza che nessuno possa aumentare l'offerta per riequilibrare il mercato.
La seconda caratteristica è l'immobilità. Un lingotto d'oro può essere portato in Svizzera e nascosto in una cassetta di sicurezza. Un quadro prezioso può viaggiare da un continente all'altro. Il terreno no, resta dove si trova. Questo lo rende tracciabile, registrabile e impossibile da nascondere. Per una banca che presta soldi è una sicurezza enorme: se qualcuno smette di pagare il mutuo, il terreno o la casa non possono sparire. L'istituto di credito sa esattamente dove trovarli e può rientrare in possesso del bene senza troppi problemi.
Infine, la terza è che un terreno non decade. Un macchinario industriale dopo dieci anni vale molto meno. Un computer diventa obsoleto in pochi anni. Un terreno invece mantiene il proprio valore intrinseco nel tempo. Le banche sanno che anche tra vent'anni quel pezzo di terreno sarà ancora lì, utilizzabile e vendibile.
Queste tre caratteristiche insieme creano una dinamica economica particolare, come dimostra il caso di Ray Kroc, fondatore di McDonald's. All'inizio della sua avventura imprenditoriale non aveva grandi capitali, ma aveva una casa, e così ha deciso di ipotecarla per ottenere i soldi necessari a far decollare il suo business. Ancora oggi McDonald's guadagna più dai canoni di affitto dei suoi locali che dalla vendita dei Big Mac, ed è diventata di fatto una società immobiliare mascherata da fast food.
