El sector inmobiliario puede ser la mejor ruta, la más segura y la más rápida hacia la libertad financiera, comparado con otros métodos utilizados para generar riqueza. Las propiedades de alquiler permiten que pidamos préstamos a los bancos u otros prestamistas para aumentar el rendimiento potencial. Este mecanismo se conoce como apalancamiento. En otras palabras, no es necesario disponer del 100% del monto de compra de una propiedad para poder adquirirla. El inversor debe realizar un pequeño pago inicial, un prestamista proporciona el saldo restante del precio de compra de la propiedad y el inversor le paga al prestamista una pequeña cantidad cada mes hasta que se cancele el préstamo gracias al alquiler que pagan los inquilinos. Además, lo mejor de las propiedades de alquiler es que, a pesar de las fluctuaciones del mercado, siempre habrá demanda. Las personas necesitan un lugar para vivir, especialmente en una cultura que valora cada vez más la movilidad. Por esta razón, la demanda de las propiedades en alquiler crecerá con el tiempo. Entre las principales fuentes de generación de riqueza de este tipo de propiedades podemos encontrar la valoración, que es un aumento extraordinario en el valor de un bien. Por ejemplo, una casa que valía 100.000 dólares en 1990, hoy podría valer 500.000 gracias a la valoración, de la cual existen dos tipos: natural y forzada. La valoración natural es la tendencia que tienen los precios a subir con el tiempo debido a varios factores, como la inflación y la escasez. En cambio, la valoración forzada se da cuando se mejora una propiedad para que incremente su valor. Por ejemplo, transformar una casa de dos dormitorios en una de tres o agregar un segundo baño. No podemos negar el papel de la valoración en la vida de los inversores, pero tampoco podemos dejar de señalar que depender de esto para obtener ganancias comporta un riesgo. Por esta razón, debemos pensar en la valoración como la cereza del pastel, es decir, una bonificación, pero no como la base de esa inversión. Debemos pensar en la valoración como lo que es: una eventual recompensa por una inversión bien hecha.
Otra fuente es el flujo de caja, que en el sector inmobiliario es el ingreso que queda después de pagar los gastos que tiene la propiedad en alquiler, como las hipotecas, los impuestos, los seguros, el alquiler vacante, las reparaciones, los gastos de capital y los servicios. Para predecir el flujo de caja de una inversión, necesitamos saber los ingresos y los gastos, y aquí es donde la mayoría de la gente se confunde, porque, si bien es imposible hacer una predicción totalmente certera, podemos obtener una estimación bastante cercana si observamos los datos históricos y los datos promedio del sector. El flujo de caja es tal vez la fuente de riqueza más importante para los inversores de las propiedades de alquiler. Si bien la valoración es positiva, la mayoría de los inversores buscan una rentabilidad sólida y estable de la inversión, y esto se logra con un flujo de caja constante. Entonces, es mejor comprar propiedades de alquiler que ofrezcan un flujo de caja inmediato o lo antes posible.
Otra fuente es el reembolso del préstamo, a través del cual podemos automatizar parte de la generación de la riqueza simplemente solicitando un préstamo para nuestra propiedad y utilizar los ingresos de nuestros inquilinos para pagar ese mismo préstamo todos los meses. Como mencionamos antes, el flujo de caja de una propiedad es su ingreso total menos sus gastos totales. Uno de estos gastos es el pago de la hipoteca. Podemos generar riqueza utilizando los ingresos del alquiler de los inquilinos para pagar la hipoteca de la propiedad. Obviamente, esto no aplica si pagamos la totalidad de la compra de contado, porque en ese caso no habría un préstamo a liquidar. Pero sin un préstamo podríamos retener un porcentaje mayor de los ingresos por alquiler, por lo que el flujo de caja sería mayor probablemente.
Luego están las exenciones impositivas, en algunos países (especialmente en Estados Unidos) el gobierno recompensa y alienta a los inversores inmobiliarios con un tratamiento fiscal favorable. Este enfoque se debe a que la población prefiere cada vez más vivir en alquiler, y los inversores inmobiliarios garantizan la estabilidad de la economía. Por supuesto, esto no significa que un inversor comprará una propiedad solo por los beneficios fiscales, ya que jamás harán que un mal negocio sea un buen negocio, pero sí puede hacer que un buen negocio sea aún más atractivo.
Generar riqueza gracias a los alquileres no es algo que ocurra de la noche a la mañana. Se requiere trabajo consistente y a largo plazo. Para lograr tener y mantener el éxito en el mercado de los alquileres, debemos definir el plan correcto con el que lograremos la libertad financiera. ¿Cuál es el objetivo final? ¿A dónde vamos? ¿Qué estrategia queremos utilizar? ¿Qué es lo que no vamos a hacer? (por ejemplo, no compraremos condominios o propiedades comerciales.) ¿Qué tipo de propiedad queremos comprar? ¿Con qué frecuencia compraremos una propiedad? ¿Cómo vamos a financiar todo? El objetivo de un plan es hacernos pensar, aprender y elaborar estrategias. También tendremos que utilizar los parámetros adecuados. Las propiedades de alquiler son diferentes de la mayoría de las actividades comerciales porque deben mantenerse y administrarse en forma permanente. Cuando se trata de bienes raíces, un parámetro es el rendimiento de la propiedad. ¿Cómo fue el flujo de caja del mes pasado? ¿De qué manera han aumentado los gastos en los últimos doce meses? ¿Cómo ha afectado la valoración a la propiedad en los últimos diez años? También debemos tener en cuenta que en toda inversión hay riesgos. Si no queremos que todo el trabajo que estamos haciendo sea en vano, debemos comprender que el riesgo es una herramienta poderosa pero peligrosa, así que es mejor ser prudentes, jamás dejar de aprender y tener siempre en cuenta los números de cualquier propiedad que compremos. ¿Cuánto dinero deberíamos tener para empezar? La respuesta es simple: el suficiente para cubrir el pago inicial y las reservas. Si tenemos una propiedad para alquilar y utilizamos todas las ganancias de esa inversión para vivir, esto perjudicará gravemente nuestra capacidad de generar riqueza con el interés compuesto. Pero si reinvertimos el flujo de caja en nuestro negocio, podremos ganar intereses adicionales sobre el interés anterior.
